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Comment calculer le rendement de son investissement locatif ?

Un placement dans la pierre rassure et assure une rentabilité parfois plus élevée que d'autres placements financiers. Connaitre la rentabilité, c'est-à-dire le rendement de votre investissement locatif vous permettra de savoir si un placement rapporte plus qu'un autre en fonction du prix d'achat et du loyer que vous pouvez en dégager mais aussi des charges.

Notez que pour réaliser un bon investissement locatif, il faut faire attention à l'emplacement du logement et à la demande locative dans la ville où vous souhaitez acheter.

Le calcul du rendement brut d'un investissement locatif

Celui-ci vous permet de vous faire une première idée de l'intérêt d'un investissement locatif par rapport à un autre. Il vous faut penser à intégrer les frais de notaire. Pour cela, ajoutez les au coût de l'acquisition et aux éventuels coûts des travaux si vous devez en réaliser avant de louer.

(montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)

Exemple à Pour un achat de 100 000€ avec un futur loyer de 700€

700 x 12 = 8 400 x 100/100 000 = 8,4%

Ce taux de 8,4 % vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif. Il vous faudra l'affiner en y ajoutant les charges locatives que vous ne pourrez pas récupérer dans le loyer et impôt afin de connaitre votre rentabilité réelle (rentabilité nette de votre investissement locatif).

Le calcul du rendement net d'un investissement locatif

Lorsqu'on est propriétaire, des frais s'accumulent notamment des charges ou des taxes. En les ajoutant à la rentabilité brute de votre investissement locatif, vous obtiendrez la rentabilité nette de votre investissement immobilier.

Cela donnera un taux différent et plus précis du précédent calcul du rendement brut. Le rendement net est donc plus proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier.

(montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / par le prix d'achat

Exemple à Pour un achat de 100 000€ avec un futur loyer de 700€

700 x 12 mois = 8 400€ qui correspond au montant du loyer annuel et auquel il faudra déduire les charges (taxe foncière, charges de la copropriété, d'assurance ou de gestion).

Vous devez ensuite faire la somme de toutes charges du bien.

Exemple à 900€ de charges de copropriété annuelles non récupérables, 700€ de taxe foncière, 300€ de réparations locatives et 100€ d'assurance loyer impayé ; soit 2 000€.

8 400 – 2 000 x 100 / 100 000 = 6,4%

Ce qui vous donne un taux de 2 points d'écart avec le rendement net. Il vous faudra également ajouter les frais de l'agent immobilier si vous confiez la gestion locative à un professionnel et le coût du crédit immobilier.

Attention à la fiscalité de votre investissement locatif

Pour obtenir une idée encore plus précise de votre rentabilité locative, il vous faudra calculer le rendement net-net. C'est-à-dire le rendement net de fiscalité et donc incluant votre imposition de revenus fonciers. Un élément à ne pas prendre à la légère lorsque l'on se lance dans ce type d'investissement.

Comment échapper à la pression fiscale liée au revenu foncier ?

Percevoir des loyers génère un revenu foncier donc de l'impôt (impôt foncier).

Heureusement la pression fiscale sera minorée par les charges déductibles (intérêt d'emprunt, taxes foncière, charges de copropriété, assurance de prêt, assurance PNO et frais de gestion) vous donnant donc un résultat foncier . C'est sur ce résultat foncier que vous serez réellement imposé en fonction de votre TMI (Tranche Marginales d'Imposition) et des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) de 17,2%.

Bien évidemment, les intérêts d'emprunt sont plus importants en début de financement.

Notre valeur ajoutée est de vous permettre d'investir sur du locatif pour gommer ce résultat foncier s'il est important ou mieux investir en échappant à la pression fiscale des revenus fonciers et en ayant recours au dispositif du LMNP et à la règle comptable de l'amortissement permettant l'obtention de loyers et de revenus non fiscalisés.

N'hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé et de qualité. 



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Invité
samedi 12 juin 2021